전세임대의 종말, 금리 상승과 갭투자 위축이 불러온 구조 붕괴
전세임대 제도는 오랫동안 한국 부동산 시장의 한 축을 담당해왔다. 세계 어디에도 없는 이 특유의 임대 방식은 오직 한국에서만 가능한 경제적 '변칙 구조'였다. 세입자는 거액의 전세금을 맡기고 집을 빌리고, 집주인은 그 돈으로 또 다른 집을 사들이며 부를 축적해왔다. 문제는 이 구조가 매우 정교한 균형 위에 놓여 있었다는 점이다. 낮은 금리, 집값 상승, 그리고 무엇보다 ‘갭투자’라는 기묘한 투자 기법이 이 전세임대라는 제도를 떠받쳐 왔던 것이다. 하지만 이제 그 균형이 무너지고 있다. 금리는 오르고, 갭투자는 위축됐으며, 전세임대의 존립 기반이 허물어지기 시작했다. 이 글에서는 왜 전세임대가 지금 위기에 처했는지, 그리고 이 제도의 종말이 우리 경제에 어떤 신호를 주고 있는지 짚어보고자 한다. 전세임대, 한국형 부동산 금융의 실험 전세는 집값의 상당 부분을 세입자가 선납하는 구조다. 이는 집주인에게는 사실상 무이자 대출과 같다. 과거 저금리 시대에는 이 전세보증금을 활용해 추가로 집을 사들이는 갭투자가 활발하게 이루어졌다. 2억짜리 전세를 끼고 3억짜리 집을 1억으로 사는 방식이다. 이러한 갭투자는 전세임대 시장을 떠받치는 동력이 되었다. 전세를 원하는 수요가 지속되었고, 공급자 입장에서도 전세를 놓는 것이 수익과 자산 증식의 수단이 되었기 때문이다. 심지어 정부의 주택정책이나 보유세 개편도 이 구조를 직접적으로 흔들지 못할 정도로 단단했다. 그러나 구조적 허점은 늘 존재했다. 집값이 떨어지거나 금리가 오르면 이 시스템은 손쉽게 붕괴할 수밖에 없는 운명을 안고 있었다. 금리 인상, 구조 붕괴의 시작 코로나19 이후 급격하게 인상된 금리는 전세임대의 허약한 기초 체력을 그대로 드러냈다. 임대인이 대출을 받아 집을 사고 전세를 놓는 갭투자는 높은 이자 비용 때문에 더 이상 수익을 기대하기 어려운 상황이 되었다. 특히 부동산 가격 상승이 정체되거나 하락하면서, 집값 차익을 통한 수익 실현은커녕 손해를 보는 사례까지 등장하고 있다. 과...